Když před lety přišel za mnou klient s plány koupit dva byty na pronájem jako „jistotu na důchod“, ptal jsem se ho: „Máte alespoň 10 hodin měsíčně na správu nemovitostí? A jste připraveni řešit zalitou koupelnu o půlnoci?“
Nebyl.
A právě proto jsme společně hledali cestu, jak využít potenciál nemovitostního trhu bez operativy, bez koncentrace rizika a s profesionální správou. Výsledek? Po třech letech měl vyšší výnos, víc diverzifikaci a nula starostí.
Proč nemovitosti? Protože jsou součástí každého solídního portfolia
Nemovitosti jsou jeden z pilířů dlouhodobého budování majetku. Mají hmatatelnou hodnotu, generují pravidelný příjem a historicky drží hodnotu i v turbulentních časech. To je fakt.
Ale způsob, jakým do nich investujete, rozhoduje o tom, jestli budou vaším aktivem – nebo vaší noční můrou.
Většina lidí automaticky myslí: „Koupím byt, pronajmu ho a mám pasivní příjem.“ Realita je ovšem jiná. A já vám ji ukážu bez příkras – jako vždy.
7 reálných rozdílů, které rozhodují (a které většina zjistí, až když je pozdě)
1) Vstupní kapitál: kolik skutečně potřebujete?
Přímá koupě bytu:
- Investice v řádu milionů korun (dnes málokde koupíte slušný byt pod 3–4 miliony)
- Navíc potřebujete rezervu 10–20 % na nečekané opravy, právní služby, nezaplacené nájmy
Realitní fond:
- Vstup často od 100 000 Kč (někde i méně)
- Žádné nečekané výdaje – vše je pokryto v poplatcích fondu
Závěr: S fondem můžete začít dřív a nečekáte, až našetříte statisíce navíc „na jistotu“.
2) Diverzifikace: jeden byt vs. profesionální portfolio
Toto je klíčový rozdíl, který mnozí podcení.
Jeden byt = jedno riziko:
- Jedno město (co když lokalita ztratí přitažlivost?)
- Jeden nájemník (co když neplatí 6 měsíců?)
- Jedna technická rizika (nová elektřina = 200 000 Kč)
- Jedno právní prostředí
Realitní fond = rozložení rizika:
- Portfolio 10–50+ nemovitostí
- Různé lokality (Praha, Brno, Ostrava, další města)
- Různé segmenty (byty, kanceláře, retail)
- Profesionální due diligence před každým nákupem
Z více než 20 let zkušeností vám řeknu: koncentrace rizika je jedním z největších nepřátel dlouhodobého investora.Proto sám preferuji fondy jako jádro nemovitostní části portfolia.
3) Likvidita: když potřebujete peníze zpět
Přímý byt:
- Prodej trvá běžně 3–6 měsíců (někdy i déle)
- Musíte najít kupce, vyjednat cenu, řešit právní stránku
- V krizi může prodej trvat rok i déle
Realitní fond:
- Výkupy podílů podle statutu (většinou měsíční nebo čtvrtletní)
- Ano, nejste likvidní jako u akcií, ale máte jasný rámec
- Není to pro day-trading, ale pro dlouhodobé plánování funguje
Kritické myšlení: Nemovitosti nejsou likvidní aktivum. To platí všude. Ale fond vám dává předvídatelný proces, ne improvizaci.
4) Čas a starosti: kolik vás to skutečně stojí?
Tohle je číslo, které se nikdy neukáže ve výpočtu výnosu – ale stojí vás nejvíc.
S vlastním bytem:
- Hledání nájemníků
- Řešení reklamací a oprav
- Účetnictví a daňové přiznání
- Komunikace s úřady
- Pojištění, revize, právní záležitosti
Realistický odhad: 5–15 hodin měsíčně (a víc, když máte problémového nájemníka)
S fondem:
- Váš čas = 0 hodin měsíčně
- Vše řeší profesionální správcovská společnost
Má zkušenost: Čas je nejcennější aktivum. Neprodávejte ho za nájem 15 000 Kč, když váš čas má vyšší hodnotu.
5) „Neviditelné“ náklady: co vás nikdo neřekne předem
Tohle je rozdíl mezi teorií a praxí.
Papírový výnos z nájmu: 6–7 % ročně Reálný výnos po nákladech: Často jen 3,5–4,5 % ročně
Proč?
- Prázdné měsíce (při změně nájemníka)
- Opravy a údržba
- Pojištění
- Daně
- Právní služby
- Rezerva na rekonstrukci
Fakt z praxe: Tyto náklady vám stáhnou výnos o 1,5–2,5 procentního bodu ročně. A to je optimistický scénář.
U fondu: Všechny provozní náklady jsou už zahrnuté v poplatcích. Co vidíte, to dostanete. Transparentnost, kterou preferuji.
6) Transparentnost a kontrola: důvěra je měna číslo jedna
Vlastní byt:
- Vy jste auditorem, správcem i právníkem
- Kontrola je 100% vaše – ale i odpovědnost
Profesionální fond:
- Statut (jasná pravidla hry)
- Depozitář (ochrana majetku)
- Nezávislý audit
- Dohled ČNB
- Pravidelný reporting
Můj pohled: V investicích není důležitá jen kontrola, ale systém kontrol. Fond má vícevrstvou ochranu investorů – to není marketing, to je struktura, která funguje.
7) Zdanění: méně sexy téma, ale důležité
U přímého vlastnictví:
- Příjem z nájmu zdaňujete sami (15 % nebo dle progrese)
- Výdaje musíte prokazovat
- Administrativní zátěž
U fondu:
- Zdanění probíhá na úrovni fondu/SPV
- Dopad na vás závisí na typu fondu a způsobu výstupu
- Méně práce pro vás
Vždy konzultujte s daňovým poradcem – každý případ je individuální.
Realita čísel: bez make-upu a iluzí
Pojďme k datům. Protože já neprodávám sny – prodávám strategie založené na číslech.
Co ukazuje trh v roce 2024/2025?
Realitní fondy v ČR:
- Průměrné výnosy: 5–8 % p.a.
- Nejlepší fondy: 9–10 % p.a.
- Dlouhodobý historický průměr: 6,9 % p.a.
Přímé vlastnictví bytu:
- Hrubý výnos z nájmů: 6 % p.a. (dnes, ne před 5 lety)
- Po „neviditelných“ nákladech: 3,5–4,5 % p.a.
Co to znamená?
Kritické myšlení:
- Tato čísla jsou agregovaná data, ne garance
- Každý fond je jiný – kvalita správy rozhoduje
- Profesionální správa přináší hodnotu navíc, kterou jednotlivec těžko replikuje
- Minulá výkonnost nezaručuje budoucí výsledky (ale dává kontext)
Můj závěr: Dobře řízený fond s transparentní strategií má často lepší rizikově upravený výnos než přímé vlastnictví.
Modelové srovnání: jak to vypadá v praxi
Investice 3 000 000 Kč na 10 let
Varianta A: Koupě bytu
- Hrubý výnos: 6 % p.a.
- Reálný výnos po nákladech: 4 % p.a.
- Časová náročnost: 100 hodin ročně
- Riziko: koncentrované do jedné lokality
- Likvidita: nízká
Varianta B: Profesionální realitní fond
- Očekávaný výnos: 6–8 % p.a. (podle strategie)
- Časová náročnost: 0 hodin
- Riziko: diverzifikované napříč portfoliem
- Likvidita: pravidelné výkupní okna
Rozdíl po 10 letech (při 6% vs. 4%):
- 600 000 Kč navíc + 1000 hodin času zpět
A to je konzervativní odhad.
Rychlý test: Je fond pro vás?
Odpovězte si upřímně:
- Chcete trávit 5–15 hodin měsíčně správou nemovitosti?
- Máte rezervu na nečekané výdaje 300 000–500 000 Kč?
- Vyhovuje vám koncentrace celé investice do jedné lokality?
- Baví vás administrativa a komunikace s úřady?
Pokud jste aspoň u dvou otázek zaváhali, fond dává větší smysl.
Bezpečnostní rámec: infrastruktura důvěry
Často se mě klienti ptají: „Jak poznám, že je fond bezpečný?“
Hledejte:
- ✅ Dohled ČNB
- ✅ Depozitář (oddělené uložení aktiv)
- ✅ Nezávislý audit
- ✅ Transparentní statut fondu
- ✅ Pravidelný reporting
- ✅ Jasná investiční strategie
- ✅ Zkušený management tým
To není marketing. To je minimum, které vyžaduji.
Důvěra není o slibech. Je o struktuře, která chrání váš majetek i v krizích.
Závěr: Pragmatický pohled z praxe
Za 20 let v oboru jsem viděl stovky investorů. Ti nejúspěšnější:
- Diverzifikují – neinvestují všechno do jednoho aktiva
- Delegují – využívají profesionály tam, kde to dává smysl
- Myslí dlouhodobě – nekupují sen, kupují strategii
- Oceňují čas – vědí, že čas je jejich nejcennější aktivum
Můj doporučení:
- Byt přímo kupte, pokud máte čas, zkušenosti a radost ze správy nemovitostí
- Fond volte, pokud preferujete efektivitu, diverzifikaci a delegovanou správu
Pro většinu mých klientů je profesionálně řízený realitní fond jádro nemovitostní části portfolia. Přímé investice do nemovitostí? Až jako doplněk, když už máte diverzifikovaný základ.
A co teď?
Pokud uvažujete o nemovitostech jako součásti vaší investiční strategie, máte v zásadě tři možnosti:
- Koupit byt – s vědomím všech nákladů a času
- Investovat do fondu – s důrazem na kvalitu správy
- Kombinovat obě cesty – podle vaší situace a kapacit
Co nedělat: Nerozhodovat se na základě emocí nebo rad od kamaráda, který „má 3 byty na pronájem“.
Co dělat: Analyzovat čísla, posoudit svou situaci a postavit strategii na datech, ne na doufání.
15.10.2025